Нови отговорности за наемодателите при отдаване на имоти под наем в Англия в сила от 1 Октомври 2015г.

Съгласно новите правила в сила от 1 Октомври 2015г. за наемодателите и техните представители се създават допълнителни задължения, които имат за цел да подобрят условията при отдаване на имоти под наем. Основна промяна е предвидена относно начина на съобщение и процедурата при връчване на съобщенията за напускане и предаване на владението върху недвижим имот на наемателите ( “Section 21 Notice”). Този вид съобщения е предвидено да се връчват с цел освобождаване на имота и прекратяване на наемното правоотношение.

Промените се отнасят до наемни договори на самостоятелни жилишни имоти (“Assured Shorthold Tenancies”), които са сключени след 1 Октомври 2015г в Англия, като от 1 Октомври 2018г. те ще важат и за всички останали наемни договори за “Assured Shorthold Tenancies”. Важно е да се отбележи, че промените засягат само имоти които се отдават под наем индивидуално, но не и такива при които се отдават отделни стаи в къщи в която живее и собственикът на имота.

Важни промени при връчване на “section 21 Notice”.

С измененията от 1 Октомври 2015г. се предвижда забрана, законовото съобщение по чл. 21 да може да бъде връчено през първите 4 месеца на наемното правоотночение. В същото време, ако в 6 месечен срок от връчване на съобщение по чл. 21, не е започната процедурата за освобождаването на имота, действието на съобщението ще се инвалидизира и то трябва да се връчи отново. Създава се и нова законова форма на съобщението по чл.21, която ако не се спазва, ще има за последица превръщането на съобщението в невалидно и то няма да породи правно действие.

С промените се предвижда и защита за наемателя, ако не е получил нормативно определената информация през периода на наемното правоотночение, като “gas safety certificate”, “energy performance certificate” и др., някои от тези сертификати, трябва да се предоставят всяка година на наемателя, като ако не е испълнено това условие от снаемодателя, съществува възможност съобщението по чл 21 да не бъде признато за валидно връчено в евентуален съдебен процес.

Проблеми за наемодателите могат да възникнат и при връчване на съобщение от Общинските власти за необходими поправки в имота, защототе те имат задължителен характер и ако не са извършени в срок, съощението по чл 21 също ще се инвалидизира. Създава се и допълнителна забрана в тази връзка, да бъде връчвано съобщение по чл. 21 през следващите 6 месеца от връчване на съобщението за поправки от Общината, т.е. собственика няма да може да освободи имота от наемателите, ако не е извъшил поправките в срок , както е определен от общината, която може да налага и криминални глоби в случаи на фрапиращи нарушения. Важно е да се отбележи, че избягване на законовите задължения на собственика няма да могат да бъдат заобикаляни така лесно както до сега и евентуалните нарушения ще имат сериозни финансови последици за наемодателите. Вменените нови задължения за наемодателите и собствениците на недвижими имоти могат да бъдат прехвърлени и на техните агенти (фирма или частно лице), ако имотът се отдава и менажира от агенция за отдаване под наем, което основно ще промени отношенията между наемодател и агенция.

С измененията се създава и допълнителна защита на наемателите при евикция при направено оплакване за необходими поправки в имота. Преди промените, наемодателите често връчваха съобщение на наемателите при най-малкото оплакване, че е необходимо да се извършват необходими поправки в имота, за които по закон отговаря собственикът. С новите правила се предвижда собственикът или неговият агент да предоставят на наемателя адекватен отговор в 14 дневен срок от направено писмено оплакване относно необходими поправки в имота. От гледна точка на собствениците, се създава на практика регулационен режим, при който те трябва да положат допълнителни усилия, за да потдържат имота в добро състояние през цялото време на наемното правоотношение. В противен случай, те няма да могат да преотдадат имота под наем за поне 6 месеца от момента в който им се връчи съобщението за необходими поправки от Общинските власти.

Промените ще имат голямо значение не само при отдаването на имоти под наем от собствениците, но и при менажирането им от агентите за недвижими имоти, които трябва също да се съобразяват много повече с новите законови изисквания.

Допълнителни проблеми могат да възникнат за собствениците и при покупко-продажба на инвестивционни имоти. Наличното състояние на имота и връчването на съобщение за поправки, както и изпълнението им от собственика, могат да повлият негативно и удължат предаването на владението на новият собственик, като в определени случаи може да осуети и извършването на самата продажба.В тази връзка адвокатите на двете страни ще е необходимо да направят допълнителни проверки, което неминуемо ще оскъпи и забави самият процес на покупко-продажба.

Предимства за наемателите след промените от 1 Октомври 2015.

С промените за наемателите на “Assured Shorthold Tenancies” се създава допълнителна законова защита срещу действия на некоректни намодатели. Тази защита обаче на практика не е абсолютна и зависи от това дали наемателят спазва предвидените законовите роцедури и дали не е самият той нарушил наемното правоотношение. За да могат ефективно да се ползват от предвидената защита, наемателите трябва да плащат наема си в срок и да не изпадат в състояние на неизпълнение на собствените си задължения по договора за наем

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s