Видове договори за наем във Великобритания

Устен договор за наем

Най-често наемодателя отдава имота си под наем чрез подписването на писмен договор с наемателя. Ако няма такъв, устен договор ще е също валиден, ако наемодателят е приел наемателя в жилищния имот и получава от него наем. Валидността на устния договорът не зависи от формата на договорът, но доказването на конкретните взаимоотношения между страните е по-трудно, както и защитата на правата на страните ако възникне спор.

Писмен договор за наем

В договорът за наем обикновено се описват правата на отдаване или така нареченото „tenancy“. Видът на „tenancy“ зависи не само от определението в писменият договор, но и от фактическите отношения между страните. В случай на спор, същността на наемното правоотношение се решава от съда с оглед на всички факти по делото, включително и поведението на страните, както и намеренията им за отдаване на имота под наем по време на сключването на договора. Най-често срещаните наемни договори са „Assured shorthold tenancy” и „Assured tenancies”, и „Licence”. Видът на „tenancy“ зависи от много фактори между които, датата на която наемателя се е нанесъл в имота, дали наемателят живее самостоятелно или живее с наемодателя, кой е наемодателя (частно лице или организация) и видът на недвижимият имот (например дали се предлагат услуги от наемодателя за съответните имоти).

За какво е необходимо да се внимава преди да се подпише договорът за наем

На първо място е необходимо да се прочете внимателно договорът, в който са описани правата и задълженията на наемателя. Ако имате някакви съмнения, по-добре изяснете нещата с наемодателя или агентът преди подписването на договорът. Ако поради незнание на английски език не разбирате нещо, по-добре потърсете преводач. Добра практика е, договорът да се поиска предварително от наемателя, за да може да се прочете внимателно и на спокойствие.

Какво е необходимо да съдържа договорът за наем

  • името на наемателя
  • адресът където се намира имота или стаите които наемате
  • името и адреса на наемодателя или агента на наемодателя
  • колко е наема, кога се дължи, как трябва да се плати, дали съдържа сметки, като електричество, газ, общински данък и пр.
  • за какъв срок се сключва договорът
  • колко е депозита, какво се покрива от депозита, по какъв начин може да се върне депозита. Ако договорът е „Assured shorthold tenancy”, коя е схемата за защита на депозита която наемодателя използва.
  • как може да се прекрати наемодателното правоотношение
  • какви мебели се отдават с имота (за целта е най-добре да се състави списък (inventory) на състоянието на имота и и броя и вида на наличните мебели
  • договорът може да съдържа и информация, към кого да се обърнете в случай на необходимост за поправка на ел. уреди, при спешна необходимост и пр.
  • договорът може да съдържа и ограничения относно домашни животни, използване на отделни части от имота и пр.

Договорът не може да съдържа клаузи които са несправедливи. Такива са например клаузи, с които наемодателя може да прекрати договорът едностранно или такива, които противоречат на императивни норми на закона. Например, с които се създават задължения наемателя да извърши структурни поправки в имота, които винаги са задължения на наемодателя по закон и тези права не могат доворно да се прехвърлят.

Права на наемателите когато договорът е сключен от няколко човека

Когато няколко наематели фигурират в договорът за наем, те носят солидарна отговорност за всички задължения по него. Ако например един от наемателите откаже да плати своята част от наема, останалите наематели са длъжни да платят цялата наемна сума на наемодателя.

Ако един от наемателите даде предизвестие за напускане, то ще обвърже и останалите наематели и договорът за наем ще се прекрати, освен ако наемодателя не се съгласи да предоговори наемното правоотношение. Обикновенно това не може да се случи, ако наема е с фиксиран срок, защото предизвестието няма да има правна сила.

Ако фиксираният срок на договорът за наем изтече и наемодателят не ви предложи нов фиксиран срок, наемът ще се превърне в законоустановен срочен наем, който ще има продължителност в зависимост от начина на плащане на наемната цена. Месец за месец или седмица за седмица. Ако след изтичането на срока, наемодателя поиска да напуснете имота, ще трябва да ви даде предизвестие, срокът на което ще зависи от вида на договорът ви за наем. Ако живеете с наемодателя и обитавате една стая и плащате наема си седмично, и ако нищо друго не е уговорено, предизвестието може да е с продължителност една седмица.

Ако наемателят не напусне доброволно, наемодателят може да поиска от съда да нареди да бъде изваден от имота принудително. За да може ефективно да се осъществи принудителното извеждане, наемодателя е необходимо предварително да спази специални законови правила и след това да направи постъпки в съда. Тези правила обаче не се отнасят за ситуацията на „Licence”, когато наемателят е наел отделна стая. При тези случаи наемателите имат много по-ниска степен на защита и наемодателя може да им изнесе багажа от стаята и да им откаже достъп до имота без намесата на съда.

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s