Някои особеностти при отдаване под наем на Недвижими имоти за живеене във Великобритания

Съществува разбиране сред българската общност във Великобритания, че в момента в който сме наели един имот за живеене, краткосрочно (Assured Shorthold Тenancy) или дългосрочно (Lease), можем да правим каквото решим в него, както и да го отдаваме под наем и то без ограничения. За съжаление това разбиране води до доста неприятни последици за наемателите и наемодателите, които от незнание или от неразбиране, често нарушават наемните си отношения.


В какво се състоят най-честите нарушения и как можем да ги избегнем?

На първо място е добре да се изясни спецификата на наемните отношения във Великобритания и как се степенуват правата на различните страни.

  1. Най отгоре на пирамидата на тази отношения стои собственика, или (freeholder). Toй може да сключва както краткосрочни договори за наем (ASТ), така и дългосрочни (Lease). Чрез тази договори той може да определя различни задължения за наемателите, които ще са задължителни за всеки следващ наемател по веригата. Като пример може да се даде, задължението да се коси тревата в градината или потдържане на оградата или задължението имотът да не се използва за други цели, освен за живеене (например за бизнес).
  2. Обикновенно следващото лице в наемната верига е наемател по дългосрочен договор за наем (leaseholder), когато наема се сключва за 99, 125 или 999 години. Този наемател обикновенно може да отдава имота под наем за по къс срок от този за който го е наел, но правата и задълженията му се предават надолу по веригата до следващите наематели.
  3. Третото звено обикновено е наемател по дългосрочен наем (sub-leasеholder) или наемател по (AST), което е наемно правоотношение с дълготрайност до 3г. Тези наематели по принцип също са обвързани от договорите на наемателите преди тях.

Значението на тези отношения е такова, че ако наемател сключи договор за наем за (AST), той ще бъде обвързан от всички забрани предвидени в договорите за наем на по-горните нива, които са му станали известни и съответно неизпълнението на които ще доведе до разваляне на договора за наем. Характерен пример е случаят, когато се наема жилище за живеене, но същото се използва и за бизнес, като складиране на материали, регистриране на бизнес адрес и други, които са забранени от договора за наем. Ако такава хипотеза е налице договорът може да се прекрати от наемодателя с писмено предизвестие и наемателя ще трябва да освободи жилището. Добре е да се следи при сключване на договор за наем за такива забранителни клаузи и да се поиска разрешението от наемодателя, ако такова е възможно за използването на имота за бизнес цели.

За наемодателите, в зависимост от конкретната ситуация съществуват редица задължения, преди да отдадат имота под наем, като например да получат съгласието на всички заинтересовани лица.

Кои са тези лица?

Съгласие е най-често необходимо да се вземе от Банката, която е отпуснала заем за закупуване на жилището, от собственика ( freeholders/head leaseholders) и застрахователя.

Вземане на съгласие от Банката

Повечето наемодатели са взели заеми за закупуването на имота (mortgage), като тези заеми са свързани с подписването на договор, който определя правата на наемодателя. Повечето договори за заеми предвиждат, че имотът може да се отдава под наем, но е необходимо да се вземе съгласието на банката преди сключването на договора. Много наемодатели купуват имоти с желанието да ги отдават поде наем, но тези така наречени (buy to let) заеми често имат и ограничения, като например, необходимостта да се вземе съгласие от банката за отдаване на имота на всеки последващ наемател.

Ако в заемният договор е записано, че имотът не може да се отдава под наем, наемодателят може да поиска разрешение, но това може да не бъде одобрено от банката или може да доведе до промяна на целия заемен договор, а също и до финансови загуби, като административни такси, по високи лихви и пр.

Много банки при даване на съгласието си за отдаването на имота под наем могат да поставят определени условия,като например:

  • наемния договор да бъде за фиксиран период от време – например 12 месеца;
  • наемния договор да бъде от определен вид – (AST);
  • банката може да поиска и одобри наемния договор;
  • банката иска да види личните данни на потенциалния наемател и да го одобри:
  • административна такса е необходимо да се плати от наемодателя на банката;
  • наемателят трябва да спазва всички разпореждания на наемните договори от по-висок порядък

Последици от неизпълнението от наемодателя на задължението да вземе съгласие от банката

Ако в договорът за заем е предвидено такова съгласие, то Банката при липса на такова може да поиска оставащата сума по заема да бъде платена наведнъж и при поискване. Ако плащането не бъде направено веднага, това може да доведе до влизане в сила на клауза за конфискация и отнемане на имота в полза на банката.

Освен че съществува възможност да загуби имота при неуведомяване на банката за договор за наем, наемателят, ако е сключил наемният договор на основание, че ще живее в имота, и умишлено е заблудил банката, може да бъде преследван и за измама, която е криминално деяние и за което се предвижда и наказание лишаване от свобода.

Друга последица от липсата на съгласие е, че наемното правоотношение, което се създава е неправомерно и съответно наемателя няма да се ползва със закрилата на закона в това му качество.

Ако има имуществена застраховка, като част от плащанията по заема към банката, тя също ще се инвалидизира, ако банката не е знаела, че имотът ще бъде отдаван под наем.

Съгласие от Застрахователя

При отдаване на имота под наем нормална практика е да се уведоми и застрахователя, ако наемодателя има имуществена застраховка. Ако такова уведомяване не се направи, застраховката ще се инвалидизира. Често професионалните наемодатели трябва да сключат и имотна застраховка, както и такава за имуществото с оглед на покритието на рисковете спрямо трети лица, които са пострадали в имота.

Съгласие от собственика или по-горните немодатели

Ако съгласие не е взето предварително, например от “freeholder”, това може да доведе до нарушаване на договора и може да доведе до започване на процедура за възвръщане на имота в ръцете на собственика “repossession”.

Когато се преотдава имот под наем е необходимо да се уведоми за предвидените забрани потенциалният наемател. Практически, към договорът за наем е нужно да се прикрепи копие от основните клаузи на “head lease” и да се поиска подписът на наемателя, както и да утвърди, че се е запознал и разбира значението на тези клаузи. За да бъде в съответствие със закона, копие от тези допълнителни условия извън договорът за наем трябва да бъдат дадени на наемателя преди започването на наемното отношение, като му се даде достатъчно време да се запознае и да потърси праван помощ, ако е необходимо.

Отдаването на стаи в имотите обикновенно не е забранено, освен ако договорите за наем не предвиждат изрично такава забрана.

spacer.gifspacer.gif

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s