Нелоялни търговски практики при отдаване на имоти под наем. З аконови защита на клиента.

Във Великобритания съществуват специфични законови норми, които уреждат взаимоотношенията между агентите, които отдават имоти под наем и техните клиенти, наематели и наемодатели. Основните законодателни норми уреждащи тези взаимоотношения и предлагащи защита се съдържат в “Consumer Protection from Unfair Trading Regulation 2008”, “Accommodation Agency Act 1953” , “Property Misdescriptions Act 1991” и др.

Приложението на тези законови норми, на първо място е свързано с нелоялната реклама на отдавания под наем недвижимият имот и защитата на клиентите, които купуват ползват съответните услуги при наемане на такъв. По силата на тези норми, определен бизнес ще бъде виновен в закононарушение, ако:

1. Съзнателно или поради небрежност извършва дейност, която противоречи на задълженията му за “due diligence”, или с други думи да извърши разумно необходимите действия, за да бъде дейността му в съответствие със законодателството.

2. Осъществяваната търговска практика, по същество, въздейства или би въздействала при вземането на решение от обикновен клиент по отношение на покупката на продаваният продукт или услуга.

3. Търговската практика също ще се счита за несправедлива и ако дава:

· лъжлива информация за продукта или услугата

· ако е подвеждаща или бъде укрита важна информация от клиента

· ако е агресивна и пресира клиента да вземе съответното решение за закупуване на продукт или услуга, както и листваните в закона практики, които се считат незаконни само въз основа на фактическото им наличие във взаимоотношенията с клиента.

Какво се разбира под търговска практика?

Важно е да се знае, че всички горепосочени закононарушения се отнасят до дейността на търговците по занятие и обхващат рекламата, маркетинга и продажбата на съответния продукт. Що се отнася до агентите, които отдават имоти под наем, то за незаконна практика ще се счита и тази, при която отпределени физически лица извършват нарушения при отдаване на собствени имоти под наем, освен ако това не е едиственият им имот в който са живеели или се е помещавало постоянното им местожителство и то ако е за период от време по малък от 6 месеца.

Какво се разбира под професионално “due diligence”?

Това е спазването на професионални стандарти и прилагане на специални умения от търговеца в съответната търговска област, която работи. Презумпцията е, че търговеца трябва да се придържа към определени стандарти. Като допълнително условие търговеца трябва също да спазва общите добри търговски практики и подхожда към делата и клиентите си с „добри намерения“, т.е. да спазва определени етични стандарти във всекидневната си търговска дейност.

В случаите на отдаването на имоти под наем, под клиенти трябва да се разбира не само собствениците на имоти и наемателите, но и потенциалните наематели, както и лицата които само са поискали информация за съответни имоти.

За да е налице нарушение на законодателството, извън изрично посочените в закона търговски практики, трябва да съществува момент на фактическо, материално нарушение на икономическото поведение на клиента. Т.е да е увредена възможността му да вземе информирано решение относно покупката на определена стока или услуга. Това ще бъде налице не само при евентуално наемане на имот под наем, но и при така наречените “transactional decisions”, т.е. такива които са опосредсвени и предхождащи сделката преди създаването на съответното наемно правоотношение.

Незаконните търговски практики включват както действия, така и бездействия на търговеца, ако целта им е да се укрие важна информация от клиента, която ще въздейства върху решението му за покупка. В тази връзка особено негативно значение е отдадено на агресивната тактика при продажбата на стоки и услуги. За наличието на такава, може да се съди, ако са налице повишено безпокойство при вземането на решение от клиента, което е предизвикано от действията на търговеца, упражняване на принуда, физическа или психическа или неоправдано влияние.

Като допълнително изискване към търговците съществува и това да положат допълнителни грижи при сключване на сделки с клиенти в неравносттойно положение, като например възрастни хора или такива, които нямат достатъчно опит, като този факт би довел до фактическо изменение на дефиницията за обикновенният потребител на стоки и услуги.

Кои органи са отговорни за защитата на правата на клиентите при наличието на незаконни търговски практики?

Такива са “Office of fair trading”, както и локалните “Trading standard officers (TSO)”. Тези органи имат законовото право да извършват тестови покупки на стоки и услуги, да изискват документи от търговците, както и да искат достъп до търговските помещения. Ако им бъде попречено да осъществяват функциите си, това само по-себе преставлява криминално престъпление. Виновни за такова криминалното престъпление могат да бъдат както физически лица така и фирми.

Какви са санкциите, които могат да бъдат налагани на търговците?

По принцип, нарушението на търговските практики и законовите разпоредби е свързано с налагането на криминално наказание или криминална глоба, която е до £5000. Ако бъде доказано в съда, след започването на криминално преследване, виновното лице може да бъде осъдено и на лишаване от свобода до две години. Органите, които следва да следят за спазването на законодателството срещу нелоялните търговски практики, могат да изберат различен подход и да поискат от гражданският съд да се произнесе със забрана на съответната незаконна практика.

Ако се установят съответните нарушения, те могат да имат и други неблагоприятни последици за търговеца, като отнемане на лиценз за съответната дейност, лишаване от професионална акредитация към професионална организация, увеличаване на премиума на професионалната застраховка на търговеца и др.

Действията на съответните контролни органи, могат да бъдат предизвикани с направено оплакване на потърпевшо лице за определено закононарушение.

Сред другите методи за постигане на резултат са търсенето на съдебно решаване на съответен спор с търговеца или търсене на обещетение при извършено нарушение.

Агентите за недвижими имоти трябва да спазват и специални правила при приемането на пари за депозит и комисионни при осъществяване на своята дейност:

  • съществува забрана агентите да взимат пари от потенциален наемател, ако не е свързана услугата с точно определен имот, който наемателя планира да наеме.
  • агентите не могат да взимат пари предварително от потенциални клиенти, за да им търсят имоти под наем. Те могат да търсят определено заплащане след наемането на имота, но трябва също да съобразят действията си, ако съществува конфликт на интереси при наличие на договор за отдаване с наемодателя, който е бил сключен предварително.
  • агентите не могат да искат заплащане, за предоставянето на адреса и детайлите за имота
  • не могат да рекламират имота, без да са получили съгласието на собственика. Това се отнася и до случаите, когато не са извършили проверка, за собственика на имота и рекламират имот, съгласието за което са получили от трето лице, което не е собственик и без неговото знание.

Нарушението на тези забрани от агентите за недвижими имоти е криминално престъпление и ако бъде установено в съдебен процес, те могат да бъдат наказани с глоба и/или затвор до три месеца.

spacer.gifspacer.gif

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s