Законовоустановени задължения на НАЕМОДАТЕЛИТЕ и техните А ГЕНТИ по отношние на отдаваните под наем имоти

Често когато наемаме под наем недвижим имот във Великобритания, се питаме, дали жилището, което наемаме трябва да отговаря на определени стандарти и какви всъщност са тези стандарти. Така също и кой е отговорен за потдържането на имота в дадена ситуация и към кого да се обърнем, ако смятаме, че имотът в някаква степен не отговаря на необходимите условия за живот в него.

Тези въпроси са от особена значимост, когато наетото жилище е нашето основно жилище, където живеем постоянно, а също и поради не малкото финансови ресурси, които инвестираме при процесът на наемане, чрез плащането на наем, депозит, консумативи и комисионни.

Какви са задълженията на Наемодателя за поддържането на имота, който отдава под наем?

В момента съществуват правно определени стандарти, които регламентират въпросът дали имотът е годен за обитаване. Правото още определя и задълженията на наемодателя. Основен е принципът, че имотът трябва да отговаря на определени условия, които да го правят безопасен за живеене, като основните норми са съдържат в “Housing Act 2004”.

Основен момент при определяне на стандартите за живот на имота е дали той е здравословен и безопасен за живот от наемателите. В тази връзка, имотът трябва да има следните основни инсталации, които също трябва да са изправни: водопроводна мрежа да банята, налични мивки от кухнята и други помещения, тоалетна, която да е локализирана за основно ползване от наемателя, воден източник с вода, която да е годна за пиене.

Възможно е жилището да бъде класифицирано, като негодно за обитаване ако има дефекти, които го правят опасно за здравето на обитателите. Като пример може да се посочи, наличието на влага и мухъл в жилището, които могат да доведад до респираторни проблеми.

При наемането на апартаменти, изискванията за безопасност трябва да се приложат и по отношение на общите части на жилищата. Както по отношение на основното жилище така и общите части трябва да бъдат преценени за безопасност с оглед структурата на сградата, необходимостта от поправки, влажността и отходната канализация. Стандартите за потдържане на сградата в годно състояние, за имоти които са отдадени под наем за по малко от седем години, са определени в “Landlord and Tenant Act 1985”. Там са посочени различни части от имота и инсталациите, които наемодателят е длъжен да потдържа във работно състояние.

  1. Наемодателя трябва да потдържа сградната структура и външните части на имота в изправност, като това включва покривът, дренажите, отходните инсталации и външни тръби, външните стени и основите.
  2. Наемодателят трябва да подържа в работна кондиция всички вътрешни инсталации за вода, ток, газ, електричество, както и санитарните инсталации в банята и тоалетната, както и различните мивки в жилището.
  3. Наемодателят трябва да потдържа в работно състояние инсталациите за отопление и топла вода.

При всички положения, ако наемателя например е бил небрежен и определена инсталация е спряла да работи по негова вина, то наемодателя ще бъде освободен от отговорността за нейната поправка. Конкретният тест за отговорността на наемателя е свързан с приложението на принципа на “обикновения наемател”. Т.е. наемателят е необходимо също да потдържа жилището и понякога да извършва дребни поправки в имотът когато се наложи.

Наемодателя не носи отговорност и ако жилището стане негодно за обитаване поради пожар или наводнение или друго природно бедствие. При преценка на това, за какво е задължен наемодателят трябва да се вземе предвид и видът на имотът, колко стара е сградата, както и различните строителни стандарти за различните жилищни сгради.

Какво може наемателят да направи, ако наемодателят не си изпълнява задълженията?

При определени условия той може да спре да плаща наем, докато неизправностите не бъдат отстранени, дори и в договорът за наем да е записано друго. Наемодателят от своя страна не може да твърди, че няма да поправи бойлера например, защото наема не му е платен.

Във връзка с поправките в жилището от наемодателя, често възниква въпросът за достъпа на наемодателя до имота и как трябва да се осъществява този достъп, включително и ако не е уреден в наемният договор.

Тези права за достъп и извършване на поправки са записани в закона, като наемодателят и определени от него лица, могат да инспектират жилището и да следят за състоянието му, както и да извършват необходимите поравки през деня, в разумно време. При всички положения, наемодателят е длъжен да даде 24 часа писмено предизвестие преди да посети жилището. В противен случай достъпът може да бъде отказан от наемателя.

Система на оценка на имота за здравословни и безопасни условия на обитаване.

Оценката за безопасността на жилището според “Housing Act 2004”е предоставена на органи на общината, които обикновенно действат по сигнал и се състои в оценка на имота по различни критерии:

  • дали имотът е в съответствие с изградената рейтингова система в законаи каква е степента на опасността по тази система;
  • дали общинските власти имат задължение и власт да се разпоредят, като това зависи от конкретната опасност за здравето на обитаващите;
  • решенията, които общинските органи могат да вземат, зависят от това каква е конкретната опасност и категорията по определената скала в закона.

По законовата скала на опасностите за обитаване на имота, те са разделени на 29 групи в четири основни категории: физиологични изисквания, психологични изисквания, предпазване от инфекции, предпазване от инциденти.

Като пример за психологични опасности могат да се посочат, такива като пренаселеност, липса на достатъчно място, опасност от влизане на външни лица, липса на осветление, шум и др.

Като пример за предпазване от инфекции, могат да се посочат неиправни отходни води, наличието на домашни животни, добри санитарни условия и др.

Когато се извършва оценка на имотът от общинските власти, за всички области от законовата скала се прави оценка и после се сумират, за да се получи така наречената оценка на опасността, която определя рейтинга на съответния имот. От своя страна този рейтинг се класифицира според различни категории от 1 до 10. В първата група категории попадат имоти от “A” до “C”, където опасността е голяма, а във втората група, от “D”до “J”, при по-малко опасни фактори с оглед на уврежданията, които могат да причинят на обитаващите.

Общинските власти могат да предпишат някои от следните мерки при наличието на посочените по-горе неизправности в имота:

· принудителни мерки за изправяне на проблемните части на имота;

· затваряне на жилището за обитаване или ограничаване на броя на обитаващите;

· принудителни мерки при извънредни ситуации;

· събаряне на жилището.

Последната мярка не може да се приложи при наличието на оценка и категоризация от “D”до “J”, която попада във втората група опасности посочена по-горе.

Общинските власти могат да вземат и допълнителни мерки, ако наемодателят не изпълни предписанията им. Предписанията им могат да се отправят, както до собственика, така и до агентът на собственика, ако той има контрол върху имота. Като последствията могат да са доста сериозни криминални глоби в случай на неизпълнение на предписанията на общинските власти.

В определени случаи, наемателите могат да си търсят и правата по съдебен ред и да искат обещетение за вреди от имуществен и неимуществен характер.

spacer.gifspacer.gif

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s