Значение на депозита при договора за наем във Великобритания

Определение

Според „Housing Act 2004”, Депозит, представлява сума, която наемодателя държи, като гаранция за изпълнението на определени ия от наемателя или като начин за освобождение от отговорност на наемателя при или във връзка с изпълнението на договора за наем.

Нормативна уредба

В „Housing Act 2004” са уредени задълженията на наемодателите при взимането на депозит при сключване на договор и включването им в схема за защита на депозита.

В практиката са се наложили два вида депозити при договори за наем на жилищен имот.

1. „Holding deposit”, при който при жилищните наеми, жилището се изтегля от обръщение, но страните не са още в договорни отношения. Този депозит се използва от наемодателя или неговият агент, когато: снема жилището от реклама и поема задължение към евентуалния наемател да не търси други наематели. В практиката се използва когато е необходимо наемодателя за провери препоръките и финансововото състояние на наемателя. Този вид депозит не е защитен от закона със схема за защита на депозита.

2. „Security deposit” – взема се с оглед гарантирането на изпълнението на задължения от наемателя във връзка с договор за наем (Assured Shorthold Tenancy). Този депозит е защитен със схема одобрена от държавата за защита на депозита.

Особености на депозита:

1. Депозит не може да бъде от никакъв друг освен париченм

2. Не бива да е по-голям от 2 месечни наема

3. Гарантира суми във връзка със:

· Повреждане на имота, прикачени към имота вещи, мебели и др. Ако повредите се намират извън нормалното износване при нормалното използване на имота.

· Разходи за почистване (например- готварска печка или килим или мокет)

· Премахване на отпадъци от имота, неплатени наеми

· Смяна на патронника на входната врата, ако наемателя не предаде оригиналните ключове и др.

· Липсващи или счупени вещи от имота, принадлежащи на наемодателя. Наемодателя не може да изка заменянето на стара вещ с нова, а само такава каквато съответно би била равна по стойност на липсващата, повредената вещ

Не може да се прихващат със суми по депозита:

· Суми, които се дължат на агенции във връзка с договор за наем

· Суми, които се дължат на други основания от наемателя. Например към доставчици, освен ако наемодателя е претърпял финансови загуби.

· Задължения на наемателя, ако наемодателя е претърпял други, но не финансови загуби (Пример – използване на парите от депозита, като наказание за неспазване на правилата за използване на сградата, където се намира имотът даден под наем)

При задържане на суми от депозита, добрата практика изисква наемодателя да представи на наемателя документи за направените разходи и съответно да върне разликата от депозита.

Във Великобритания договорите за жилищни наеми са по принцип два вида “Assured shord tenancy” или „Common law tenancy”.

“Assured shord tenancy”, е наемen договор при който след приключването на наема, наемодателя може да си възтанови владениео на имота.

Основни характеристики на този вид договор за наем:

· Имотът е отделен от жилището на наемодателя

· Нает е от физическо лице/ца

· Използва се за основно място на живеене.

След 28 февруари 1997, договарянето за срокът по договора за наем се определя свободно от страните и думата „short” (до 6 месеца) е загубила до някъде правното си значение.

От 6 Април 2007г., всички депозити (за наем до £25 000 годишно), които се взимат от наемодателя или техният агент (Real estate Agent) по “Assured shord tenancy” в Англия и Уелс, трябва да бъдат предпазени чрез схема, която е оторизирана от правителството.

Ако наемният договор е бил предоговорен преди 6 Април 2012 до 6 Май 2012 наемодателят е длъжен да:

  • Да се включи в някоя от съществуващите гаранционни схеми
  • Да предостави на наемателя съответна информация предписана от закона

Ако наемния договор е подновен след 6 Април 2012, в 30 дневен срок от получаването на депозита наемодателя трябва:

  • Да се включи в гаранционна схема до 30 дни
  • Да предостави наемателя законова информация в 30 дневен срок

Към всяка оторизирана схема има и прикачена безплатна схема за уреждане на споровете във връзка с депозита по договора за наем, като алтернатива на съдебното производство. В тази връзка трябва да се отбележи, че страните не са обвързани с приемане на извънсъдебен способ за уреждането на спора, но ако откажат при последващо отнасяне на спора пред съда, това им решение би имало негативни финансови последици..

При спорове за депзит, доказателствената тежест тежи върху агента или наемодателя, да докажат, че има нарушение по договора за наем. В противен случай депозитът трябва да се изплати веднага на наемателя.

Съществуват няколко схеми за защита на депозити, които са в съответствие със законовите разпоредби:

1. Защитна схема, администрира от “Deposit Protection Service”

2. Застрахователна схема, която се администрира от „Tenancy Deposit Solution” и се нарича “MyDeposits”. Осъществява се от Националната организация на наемодателите. При тази схема е характерно, че депозита се държи от наемодателя, но се плаща застраховка с оглед на последващ спор с наемателя. При тази схема, ако наемодателя иска да задържи депозите или част от него трябва да повдигне спор до три месеца от изтичането на договора за наем. Депозитът още трябва да се държи в клиентска сметка отделно от фирмената.

3. Застрахователна схема, която се осъществява от „ The Dispute Service”.

Често задавани въпроси:

· Може ли наемодателят да държи депозит без да избере някоя от схемите за защита на депозита?

Отговорът е ”НЕ”

Ако реши да избегне и да не се включи в одобрените схеми за защита на депозита, наемодателя рискува да не може да си възтанови владението върху имота и може да бъде осъден от наемателя да му плати суми до три пъти от размера на депозита плюс самия депозит.

Депозитът или решението, каква сума се връща на наемателя от депозита трябва да се даде в 10 дневен срок от изтичането на договора за наем на наемателя.

Процедурата по връщането на депозита е различна при различните схеми, но при засрахователните схеми, които са най-често използвани при наемането от агенция, процедурата е следната:

Една от страните повдига спор за депозита не по рано от 10 дни и не по късно от 3 месеца от прекратяването на договорът за наем.

Споръд се повдига пред “Ajudicator”, одобрен от съответната схема, като страните се съгласяват да приемат решението му.

Производството и неприсъствено, а страните правят писмени изложени, като прилагат съответните доказателства според конкретната ситуация. Най-общо доказателствата са:

· Данни за имота, сертификата за депозита, адрес и детайли на страните

· Доказателства за плащане на наем

· Протоколи за приемане и издаване на имота

· Кореспонденция между страните

· Други писмени доказателства

· Свидетелски показания и пр

След образуването на производството, депозита се изисква от агента или наемодателя и се държи до окончателното решаване на спора след което се изплаща на страните според решението. Решението от своя страна също може да се обжалва пред съда, ако не сме доволни от него, но на лимитирани основания.

Процедурата може да трае до 6 месеца, като често не се изисква изпращането на допълнителни доказателства

Алтернативи на вземането на депозит от наемодателя:

1. Застраховка депозит – осигурява застрахователно покритие за повреди, неплатени наеми и правна помощ. Цената на тази застраховка е различна и зависи от покритието. Но често струва околу £100 за 12 месечен период и практиката е да се плаща от наемателя еднократно при скючването на договора за наем. При настъпването на застрахователно събитие, застрахователнта компания изплаща обещетението на наемодателя и може да търси изплатената сума от наемателя. Тази възможност обикновенно е възможна ако наемателя премине оценка за финансовия риск, която оценка се осъществява от застрахователната компания или неин агент.

2. Гаранция, дава се от трето лице (Финансова институция).

При този тип отношения, наемателят не е необходимо да плаща депозит, но трябва да отговаря на определени финансови показатели и условия поставени от гарантора. След покриването на тези показатели, гарантора поема гаранционно задължение към наемодателя, често в размер на два месечни наема, а наемателя плаща еднократно определена сума на гарантора.

Този вид уреждане на отношенията има доста предимства, защото страните не прехвърлят и държат парични суми по време на наемния период и не е необходимо да водят счетоводен отчет за депозитната сума, но не се използва често в практиката, особено при наемането нажилищни имоти от агенции породи евентуалните трудности при спор за депозит срещу наемателите, когато застрахователя трябва да направи плащане в полза на наемателя..

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s