Видове съсобственост и правното им значение във Великобритания

  1. Въведение

Във Великобритания има два основни вида съсобственост, които се различават от видовете съсобственост според българското право (civil law). Системата на собственост според “Common law”, която съществува във Великобритания, различава два вида собственост, “Joint tenants“  и „Tenants  in common“.

Ако недвижим имот има два или повече собственици, те заедно притежават интерес върху недвижимия имот. Когато притежанието на този имот е свързано със интерес върху земя (например къща), казваме че съсобствениците държат имота „on trust” (на доверие). Когато имота се държи от съсобствениците „on trust”, различаваме два вида характеристики на собствеността, “Legal estate” и „Beneficial estate”, като съсобствениците могат да са едни и същи на двата вида, но също и да са различни. От тук можем да разделим съсобствениците на „Legal“ и „Beneficial“.

„Legal“ са собствениците, които притежават имота от гледна точка на правото, а „Beneficial“ са собствениците, които притежават собственическите права да използват недвижимия имот, като правата да живеят в него, да събират наем и печалба от използването му, както и правото да участват при продажбата му. Пример за съвпадение на „legal“ и „Beneficial“ съсобственици имаме, когато две лица сключили брак закупят заедно недвижим имот.

Във Великобритания “Legal estate” може да се държи от съсобствениците, само като “Joint tenants“, докато „Beneficial estate” може да се държи, като “Joint tenants“ или „Tenants  in common“.

2.     Характеристики на “Joint tenancy“, като вид съсобственост.

 По същество, съсобствениците (Joint tenants) притежават заедно неделими части от недвижимия имот  и имат равно по обем право на собственост върху целия имот.

Основните характеристики на този основен тип съсобственост се проявяват при наследяване на собствеността, когато един от съсобствениците почине. Тъй като всеки от собствениците според закона притежава целият имот, то този от съсобствениците, който е починал не би могъл да се разпореди със своето право на собственост със завещание и направено такова, би било на практика неупотребимо. От друга страна, преживелия съсобственик би получил собствеността на целия имот в момента на смъртта на другия съсобственик. Този основен ефект и принцип е известен, като “Rights of survivorship”. Този от собствениците, който е оцелял, може да продаде недвижимия имот без да се отчита на наследниците на починалия съсобственик. Т.е. със смъртта съсобствеността не само се прекратява между тях но се прекратява и  имуществената връзка по отношение на наследниците на починалия. Когато двамата съсобственици починат едновременно и не може да се установи кой е починал пръв, имота ще се наследи от наследниците на по-възрастния от тях.

В някои случаи съсобствениците при този вид съсобственост могат да поискат да променят вида на съсобствеността и да си разделят имота в идеални части. Т.е. всеки да притежава отделна част от имота в контраст със Joint tenancy“, когато всеки притежава целия имот. Когато това стане юридически факт, говорим че съсобствениците държат така наречения Beneficial interest”, като Tenants  in common.

 3.      Характеристики на „Tenants  in common“, като вид съсобственост.

При този тип съсобственост всеки от съсобствениците има определена част от имота или с други думи, от правото да използва имота (Beneficial interest). Пропорцията в която съсобствениците притежават имота зависи от акта с който е учредена собствеността, както и от изявлението на съсобствениците. Ако нищо не е споменато изрично в акта с който се учредява собствеността (пример договор за покупка) то се приема при определени случаи, че собствеността е разделена поравно между съсобствениците, ако са използвани словосъчетания в договора, като „in equal shares“, „equally“ и пр. На практика, отношенията между съсобствениците се уреждат с определени заявления при вписването на имота в имотния регистър, но съществуват и изключения, когато вписаното в регистъра е различно от договореното между страните, тъй като съсобствениците искат да запазят в тайна своите взаимоотношения. Ако не е направена изрична декларация за това, как ще се раздели „Beneficial interest“ между съсобствениците, то е възможно да се стигне по-късно до правен спор относно правата на съсобствениците и респективно техните наследници.

Важно е да се знае, че съсобствеността се прекратява с продажбата на имота и съответно отношенията между съсобствениците не биха рефлектирали върху правото собственост на новия собственик освен в някои изключения.

При този вид съсобственост, не съществува  “Rights of survivorship” и следователно съответните съсобственици могат да бъдат наследени или да се разпоредят със своята част от съсобствеността (примерно със завещание) Но това се отнася само, както е посочено по горе, до „Beneficial estate” но не и за другият вид собственост относно Legal estate“, собствеността върху която не може да се наследява.

Tenants  in commonтрябва да регистрират своя интерес в регистъра за недвижимите имоти, за да попречат в случай на смърт останалия жив съсобственик да продаде имота на трето лице, което би купило имота без да е наясно за наличието на правата на наследниците на починалия съсобственик.

Ако недвижимият имот е закупен от съпрузи на името на двамата, ако не е изрично посочено друго в регистъра то притежавания от тях съсобствен имот ще бъде Legal and Beneficial Joint tenancy освен ако не се докаже друго. Като тежеста на доказване лежи върху съсобственика, който твърди че позицията им е на Tenants  in common“. Ако съдът пприеме последното, то съответните пропорции на идеалните части в съсобствеността ще се решат от различни факти и обстоятелства, които имат значение, за доказването на желанието им да рзделят имота. (например кой е финансирал покупката, дали двойката е имала деца, как са плащани вноските по евентуалния заем, причината поради която е закупена къщата и др.)

Ако имота е закупен от двойка, която не е сключила брак, то имота се предполага , че е закупен като Legal and Beneficial Joint tenancy“, но ако има спор и съсобствениците твърдят, че са имали Tenants  in common, съда ще отсъди съответно каквото е справедливо с оглед приноса на страните. Важно е да се отбележи, че финансовите плащания са важни при определяне на съответните права, но също значение имат и други фактори които могат да рефлектират върху решението на съда за определяне на справедливото разделение на имота. Това е свързано и с добре установения принцип в практиката, че „Beneficial interest“ при Tenants  in commonможе да се промени с времето. Като всеки случай ще бъде разглеждан с оглед на характерните  си особености.

4.       Методи за трансформиране на “Joint tenancy“ в „Tenants  in common“ и практически аспекти свързани със закупуването на недвижим имот във Великобритания.

продължава …

Любомир Явричев

Singhania&Co Solicitors

Вашият коментар

Filed under UK Articles

Вашият коментар

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s